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  记者： 许晓蕾

  去年首轮高价拿下的那些地，多少都带点悲情色彩。继如澜邸被星创收购后，近期又传出祥生双浦项目被浙旅湛景收购的消息，并定案名为洺川名著，预计最快6月底开盘。 

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  去年5月7日，杭州首轮集中土拍，祥生以18348元/平方米、自持29%的成本击败了20余家竞争对手，摘得双浦地块。

  地块东至云泉路、南至云浦街、西至铜鉴湖路、北至杭富沿江公路，东面就是云浦新语公寓和双浦彩虹府，精装限价28200元/平方米。

  祥生双浦地块区位图

  当时的市场环境下，不少人认为即便成本高昂，但有倒挂差的刚需盘一定是可以快速销售的，资金周转不成问题。所以，拿地3个月后祥生就迅速进行了规划报批。没曾想，故事并没有按照预想的方向推进。下半年开始，祥生遭遇资金危机，甚至被爆出债务违约等问题。双浦项目因此也无法正常开发，只能分步质押、出售项目股份。天眼查显示，目前项目公司（杭州滨拓企业管理有限公司）的股东中已没有祥生的踪影，浙旅湛景占股51%，光大兴陇占股49%。

  图源：天眼查 

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浙旅收购后，洺川名著终于正常推进，工人和机器入场，临时展厅也于近期开放。

从沙盘来看，项目的规划并没有明显调整，与祥生最初报批大致相同。整盘建筑面积超15万平方米，规划有27幢9-12层的住宅，中间由一条南北主干道和东西主干道划分为4个相对独立的组团，东南侧规划有一所幼儿园。

  洺川名著沙盘图 图/许晓蕾

  项目面积虽然不小，但由于公租房占了10%、自持占了29%，实际可售的只有61%。再加上主力户型较大，实际可售的套数不到500套。按现在市面上常见的推盘量，可能也就够开2-3次。从工程进度来看，一把清的概率应该不大。现在项目虽已恢复施工，但还在底部施工阶段。从云浦路看过去，只有售楼处及周边商业已高出围挡。

  洺川名著项目现场 图/许晓蕾

  根据销售员介绍，项目主要面向钱江新城、之江和滨江等板块的外溢改善客户。“我们的容积率只有1.6，主力户型只有155和215两种，都是四房。这样的配置在主城区已经很少见了。”从户型图来看，155方为四房两厅两卫，是典型的四叶草布局，三开间朝南，南北通透，两个卫生间均为明卫；215方为四房两厅三卫一储，四开间朝南，客餐厅直接与L型阳台相连，还配有一个专门的家政间。

  左右滑动查看户型图

  “我们性价比还是很高的，600万买到这么大的户型了。这个价格在市北、浦沿也就买个150方，在滨江核心区只能买个120、130方，更不要说钱江新城了。”虽然起步门槛较高，但销售员似乎一点都不担心。他们认为，依仗着三江汇的规划优势，区域界面改善、板块认知提升都只是时间问题。

  “直线距离500米就是6号线双浦站，北面有‘网红景点’铜鉴湖公园、西湖大学，南边还有规划中的未来社区创新片和新的国科大，地铁也有望继续向南延伸。教育配套现在虽然一般，主要就是周浦小学和周浦中学，但未来也会补充，项目西南侧未来还会新建一所公办小学。”一二手房的倒挂差也给了他们信心。

  云浦新语实景 图/许晓蕾

  据悉，项目边上彩虹府和云浦新语的挂牌价普遍在45000元/平方米以上，户型、位置好一些的甚至超过50000元/平方米，实际成交价也在40000元/平方米左右。按照这个价格来算，一套215方的账面利润有近250万元。但实际情况能有这么理想吗？从近期二手房的走势来看，可能多数人还是会持谨慎态度吧。 

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同一天出让的洺川名著和如澜邸，在很多方面都有相似之处，包括在刚需板块做了大户型。这也是同期不少高价地块的共同选择。

  年初我们就报道过，为节省工程成本和营销成本，开发商不约而同地在刚需板块也做起了大户型，150方、170方甚至200方以上。（详情请点击《大大大大大！大户型蔓延到刚需板块！小户型刚需怎么办？》）但受市场环境的影响，这股热潮仅仅停留在了规划阶段，以洺川名著和如澜邸为代表的项目均未入市。换句话说，这个创新并没有经过市场验证。洺川名著的开盘，或将首次验证：刚需板块的纯大户型真的好卖吗？我们拭目以待。