正文

  来源：杭州日报房产 许晓蕾

  1

  昨天，望江新城的海潮望月城最后一批房源登记信息出炉。因登记数量超房源数10倍以上，触发社保排序，无房家庭需至少131个月，普通家庭需至少187个月，最终入围748户，中签率10.7%。

  这边刚收官，那边新世界江明月朗园的销售就开始通知客户准备资金和材料，预计最快本周就将首开推出774套房源，均价69800元/平方米。同价位段的江河汇新鸿基IFC也已经“在路上”，预计最快6月开盘。

  江明月朗园展示区 图/金萍

  与此同时，超50个商业大平层也在“同场竞技”，以大面积、高装标、不限购的优势来抢夺这批高净值客户。挤压之下，不少低密（含排屋、别墅、合院等，下同）项目的开发商感受到了无尽的压力。

  即便极力宣传自己的产品优势和性价比优势，客户兴致依然寥寥。正应了“冰水两重天”这句话，虽然两三千万的房子依然抢不到，但低密尤其是七八百万的远郊低密，却已开始卖不掉。难！ 

  2

  回看过去两年（2020年5月至今）的数据发现，去年下半年以来，低密产品的成交量正出现断崖式下跌，今年尤甚。2020年5月至2021年12月，月均成交量为736.5套，单月最高成交1442套。

  但今年1-5月的总成交量只有1050套、月均210套，与去年同期的4338套和867.6套相比，下滑比例超75%。

  制图/许晓蕾 

  单盘数据变化或许更为直观。以近两年卖得不错的青山湖某低密盘为例，在产品和价格都没有太大变化的情况下，成交量从去年全年的510套跌至今年1-5月的92套。在后期市场没有快速回暖或项目没有大力促销的情况下，预计全年销量可能仅为去年的一半左右。而且，随着新一波供应的上市，供求比也从低点的0.48跃升至现在的1.75，达到近两年来的峰值。

  为加速去化，开发商们的营销套路也是花样百出，但效果却要打个问号。提佣金是最常见手段。有中介透露，最近各盘的佣金点数已一升再升，从5个点到8个点再到12个点甚至更高，或者直接打出每套30万的一口价。但这并不能有效刺激成交，只成了同区域楼盘之间的“攀比”。另一种就是买送，比如前段时间青山湖另一个盘推出“买房送车”活动，项目方宣称五一假期间就成交了10多套。

  但有知情人士透露，这个结果可能“掺了水”，因为部分成交来自中介亲自“拼单”。有中介甚至压根就没打算买房，拿到车就打算毁约退房。 

  3

  但是，低密市场的回落真是市中心豪宅和大平层接连出货导致的吗？未必。几位开发商和研究人士不约而同地表示，其他产品的挤压只是表面原因，深层逻辑是大行情的调整。去年下半年以来，全国楼市都开始出现疲软迹象，杭州多个项目也有类似感受。

  数据显示，低密成交的拐点也出现在去年6月，越过5月份1442套的高峰后，市场就开始一路震荡下滑。中房大数据研究中心总经理陈焕春分析认为，“排屋客户是最敏感的，市场一有风吹草动立马就会观望，因为他们本身就有房可住，等个两三年再换房也无所谓。”

  而且，排屋别墅与市中心豪宅、大平层共享客群可能也是一个误解。在她看来，除凤起潮鸣、凤起钱潮、湘湖里这种稀缺的城市低密外，这两年在售的多数都是郊区项目，主力价格都在500-800万，客群也是以中产为主。

  “这和那些动辄全款两三千万的怎么可能是一个群体？”此外，根据一线营销人员的反馈来看，“没钱了”是客户推迟买房或拒绝看房的主要理由。某开发商市场研究部负责人直言，近些年的外部环境对浙江这种私营企业占主导的市场影响巨大。在收入预期变化的情况下，非刚需的买房势必被延后。