正文

  | PART 1 |

      标题会有争议，单纯就杭州市场而言，并没有要到“救市”的程度。

  相反，单就新房市场而言，热门楼盘依然热门，粉盘容易摇中上车，远郊新房即使流摇也还能卖；怎么看这都是个健康有序的市场。

  但是，在经济大形势吃紧，金融和房地产政策面持续暖风，全国各地房地产市场“救市”此起披伏的大背景下，杭州这样的新一线头部城市，房地产市场即使不需要“救”，也需要有效激活。

  回过头来看杭州市场的具体表现。新房热度不出所料，近期登记量还在快速下滑，尤其是一些具有非常强市场指向性的板块在这轮开盘潮中表现异常差强人意。

  比如市北、运河新城、华丰、星桥、笕桥、城东新城等等板块。 这些板块虽不属于红盘板块，但在各自的总价段之内，绝对算的上是具有热度代表性的板块，但此轮新盘加推潮中几乎都遭遇了滑铁卢式境遇。

  曾经动辄数千组登记的顶流粉盘板块，目前的登记量降到了千余组登记，甚至更惨烈的只有数百组登记量，稍差一些的粉盘板块更接近流摇。

  窥一斑而知全豹，顶流粉盘、粉盘板块都已如此惨烈，那些边缘、近郊、远郊板块如何可想而知，中介分销、买房送车等营销手法重出江湖，杭州新房市场竟已步入如此境地。 在部分朋友看来，当前的市场似乎还尚可，稍好一些的板块虽热度远不如以往，但起码还可以顺畅去化，稍差一些的也不至于完全卖不动。

  但问题并不在此，形势、趋势才是目前最大的问题所在，短短数月，从年初到当下，新房市场急转直下的态势远比所谓的“还可顺畅去化”的表征更为严重。 

  既然现在顶流粉盘摇号登记量呈过山车式的热度下降，那么就可以预见到，接下去还会更惨。 现在能够一把清的顶流粉盘板块，也许一个月、两个月之后就将面临续销，低楼层、有明显缺点的房源或将滞销；毕竟已经出现顶流粉盘底楼房源未能一次性选完的情况，后续只会越来越多。 而那些一般的粉盘板块可能就将直接躺平，新房能不能摇起来都成问题，那更边缘、更郊区的新房呢？ 如果这些去化受阻的楼盘地块还是高热时期的限价宅地，那么就更惨了，拉长的去化周期以及不得不加大投入的营销费用足以将预期中的薄利击垮。 

  | PART 2 | 

  新房何以至此？

  我们此前已经在多篇推文中非常直白的点名：5.17新政是专项政策，仅针对于二手市场的需求宽松，新房几乎没有得到有效的续期补充。  

      还是那批人可摇新房，新增需求只能是落户+社保满二、未落户+社保（个税）满四、无社保+落户满五这三类的蜗牛式增长，远远赶不上供应增加的速度。

  既然新房供给几乎没有被补充新的需求，意味着，一个土地供给还在不断增加的新房市场，需求端将被供给端压制，供给局部过剩，必然导致需求的进一步消极应对。 举个很简单的例子。 

  当你是一个中高社保家庭，在新房节节降温，预期也不会新增更多的购房者和你抢房，你会不会坚定的入手一些看似性价比在降低、倒挂在缩小的粉盘？ 不排除部分着急、短期有切实需求的购房者会积极入手，但也不可否认的是，相当一部分购房者将进入观望模式，或者缩小选择范围。

  将自己的选择缩小至更具明确性和获益预期明显的核心板块房产，比如从运河新城、艮北、市北转向申花、文晖、未科、奥体。 

  而中低社保家庭，原本目标是丰收湖、丁桥、华丰、下沙、南卧等板块的购房者，则将选择收缩至艮北、市北、运河新城、勾庄等。

  新房市场的继续降温还将使得这些需求的观望情绪渐浓，减少摇号频率，一些低预算、低社保的投机性需求也将随倒挂的萎缩而退出市场。

  新房需求侧不仅未被5.17新政刺激，反而在市场热度走冷的趋势下逐渐缩量，加剧新房供给相对过剩、需求相对不足的供需态势。 

  如此一来，雪上加霜的新房市场大概率将进一步降温。 在定向的二手房新政下，二手房注定也是扶不起来的，二手房市场虽释放了不少潜在需求，但远不足以逆转二手存量过大的市场状况，也支撑不起高企的二手房价。 

  新房与二手房市场从来都不是一个孤立的市场，于杭州楼市而言，新房市场热度的重要性远胜于二手房。

  只有新房供不应求了，多余的需求被挤压至二手房市场，才能真正的激活二手房，被激活的二手房反向支撑新房的继续火热，两者相辅相成，才可做到所谓的有效激活市场。 新房火热、二手火热、及市场整体火热。 

  首先需要做到的一定是新房火热，其次才是二手火热，最终市场整体火热，而不是放开二手市场的需求就能彻底激活二手市场，牛鼻子在哪一定要搞清楚。 

  单方面的解封二手房，最大的作用只是稳住二手市场的底盘并局部激活市场，促使一些短期不能参与新房摇号的刚性需求加速入市，但改变不了二手房供需失衡的底层矛盾。 

  这也就是为什么近期二手房看似成交大增，只有部分改善板块议价空间缩小，大部分区域二手房价格却不涨反跌的原因，和我们5.17新政的判断几乎吻合——量增价稳。

  同时由于二手房新政不能推动二手房价涨，这些被输送到二手房市场的专项需求大概率将逐步延缓入市的脚步。 在新房降温的市场基本面之下，相当一部分被释放的二手需求也会选择等待新房摇号资格。 既然二手不涨、新房摇号难度呈大降态势，甚至随到随买，我为什么要做高价二手房的接盘侠？

  等一年后、快的甚至半年后获取新房摇号资格，去摇性价比斐然的新房不香吗？ 所以可以明确的给出结论，接下来二手房的成交上涨基本到头了，成交量再次萎缩只是时间问题。

  | PART 3 | 

  目前看来，有效“救市”离杭州楼市的距离越来越远，单方面只放开二手，最终结果可能只是二手市场的回光返照，而新房则因“85新政”需求受到极大限制而在继续趴下的路上；尤其是今年上半年土地供应继续发力，这批土地很快将在下半年产生上市供应，将进一步加快新房市场趴下的速度。 新房加速趴下，必然导致二手加快疲软，此次“救市”第一枪基本可以宣告失效。 

  接下来想要全面盘活杭州楼市，大概率还要从新房需求端出发，而非二手房。 别看现在新房似乎并不需要“救”，形势比人强，形势也是在动态的快速变化着的，当新房需要被“救”之时，轻度的需求释放恐怕也不会有什么大的决定性作用。 

  合适的时间点做合适的事情，是顺势而为。现在不刺激，等市场进一步疲软的时候，要激活市场则必须加大电流，甚至需要“过度刺激”，而那对于刚性需求而言或许就是灾难。

  
       这也就是为什么在新房稳步降温的情况下，我们依旧建议有需求的朋友加快参与优质新房的打新，而不是等待。 因为在政策的不确定性，与可能摇更好的新房机会之间，前者更需着重关注。 既然“救市”打响了第一枪，随着市场的进一步变化，第二枪就可能会来，这就是政策的不确定性。

  刚需是赌不起的，遇见优质新房，能不错过就别错过。 再换个角度，假如市北、运河新城、艮北的新房买了都不行，那在一定程度上意味着杭州楼市还要整体下行至少20%，而这在目前的经济形势下绝对不可接受。 一起等第二枪吧，在八月、九月？或是年底？