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今年的2万+楼盘，面临着尴尬局面。自从古墩彩虹轩3月份清盘后，随着市场的整体下行，2万+楼盘虽然数量不少，但难以像过去某些时候那样展露雄风，相反，他们有点黯然失色。用数据来说话，少数楼盘中签率30%左右算是表现上乘了。更多楼盘出现的情况是：中签率普遍走高，甚至因为登记人数不足而中签率100%，或者根本0报名“无需摇号”。

“断供N年”的现实拯救不了中签率，因为板块内“多盘齐发”，楼盘竞争得更激烈；空调、地暖、新风三大件配齐的“良心”配置拯救不了中签率，因为楼盘离地铁站不近；地铁四期的建设规划似乎也没能降低某些板块的中签率，可能是因为吆喝的声量不够大，或是提前把地铁红利透支了。

查了一下，截至目前，中签率10%左右的2万+楼盘屈指可数。比如今年2月28日，南部新城的漫悦轩最后一批104套房源（精装限价28300元/㎡）领证，报名983组家庭，中签率10.58%。

三墩北实景图

3月15日，三墩北的古墩彩虹轩最后一批房源（精装限价28100元/㎡）开盘，155套房源触发社保排序，最终入围1569组，中签率9.88%。勾庄的映月璟园（精装限价29000元/㎡），7月份倒数第二次开盘，100套房源登记922组，中签率10.85%。然后就是现房销售的悦青蓝锦轩（毛坯均价20100元/㎡），11月中旬68套房源开盘，673组家庭报名，中签率10.1%。为什么2万+楼盘整体存在感不强？

主要有两方面原因：一是2万+楼盘本身地段不占优势，去化依赖地缘性客户，需求量不如热门板块；二是对于刚需购房者来说，很可能这是他们在杭州购买的第一套房，资金压力比改善族大，加上受经济大环境影响，购房行为会更为谨慎。一方面想在城市有个栖身之地，一方面需要精挑细选，精打细算，2万+楼盘“失意”的背后，也许是刚需族的焦虑。所以我花了点时间在2万+楼盘中梳理了一下，发现近期有4个将要上场的楼盘“有点东西”。这能不能让刚需市场兴奋起来？

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第一个楼盘是位于新街的欣翠里，25日已领预售证，精装限价27000元/㎡，首开175套。这个盘最大的亮点是：地铁+商业综合体，如果再加一个，就是“滨江造”。

地铁优势很明显，乘地铁7号线到新汉路站，从A出入口或B出入口出来，抬眼就是在建中的欣翠里，直线距离约100多米，走几步就到。杭州地铁盘不少，新街地铁盘的“含金量”比较足。

因为离奥体核心区实在是近，加上7号线这条“黄金线路”，从新汉路出发，5站直达奥体中心，6站直达市民中心，10站直达吴山广场，不管去奥体、钱江新城还是西湖边，哪哪都方便。这个盘共规划了10幢21-26F住宅，共约863户，被新汉路分成东西两个区块，每个单独区块内都有一个景观水池，东区南面，还规划了一座约7万方的商业综合体。

欣翠里沙盘

整盘由滨江集团和金帝房产联合打造，滨江负责住宅部分，金帝负责商业综合体部分，都是各自擅长的事情。滨江实力不用多说，金帝在绍兴、萧山南部新城等地打造过银泰城。未来，商业综合体不只是楼盘自身的配套，还将弥补板块的商业短板。楼盘面积段共有4个，建面约97/109/119/131㎡，两梯四户或两梯三户。

滨江今年做了不少大户型，但是在刚需板块户型显然很“刚需”。几个户型都是全明户型。建面约109㎡三房，设计成四开间朝南，北面餐厅位置还做了个飘窗。建面约119㎡和约131㎡四房，都设计了边厅。

新街核心区街景

欣翠里周边目前界面一般，往东一站，新街地铁站周边，融创东南海、阳光城翡丽公园（备案名：博印名邸）等不少次新楼盘聚集。

这里的二手房交易向来比较活跃，几乎每条路上，都有三四家中介门店。11月份至今，阳光城翡丽公园已成交了6套，签约均价28700元/㎡。板块内整体配套一般，每天有飞机飞过，二手房价格相对稳定，但也因此，这里一直被视为刚需重地。

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第二个楼盘是位于勾庄的星缦云渚，预计下周领取预售证，精装限价29090元/㎡。相比于勾庄板块内其他6个楼盘轮番入市的热火朝天劲，杭州地铁&越秀地产的这个项目可谓“姗姗来迟”。

不过到售楼部走一番，会发现这个楼盘自有吸睛之处。这是个40万方体量的地铁车辆段上盖大盘，整个项目是“架高”且分层的，盖下（0米板）是车辆段，业主的车停在9米板的车库里，住宅主要建在15米板之上，也就是说，当你站在一楼地面，实际高度是普通楼幢的5层楼高。听起来是不是很梦幻？

星缦云渚售楼处

两块板上，形成了一个业态丰富的小世界。一所15班幼儿园，一所30班小学，自带滨水商业区、邻里中心，还有体育活动中心，不出小区，丰富的生活配套都有了。园区有12处景观，主打星空主题。

售楼处就取名“浮岛生活馆”，通向售楼处的通道，犹如一条星际隧道，布置得很有科技感。小区几个出入口，也都充满未来的设计感。走出小区，随着规划恢宏的北部新城CBD落地，不论去城北万象城、中央公园，还是郁宅港生态博物馆、市民中心，都很方便。西侧莫干山路、东侧上塘高架连接留石、德胜快速路，通往杭州全城毫无阻碍。

星缦云渚沙盘

整个小区共有约1794户，由38幢7-11层的洋房和6幢23层的高层组成，项目容积率仅1.37。一梯两户的洋房在板块内非常稀缺，在这里是主流。洋房共有四个面积段，首开预计推出建面约97/106/128㎡的15栋7F洋房，共计约364套。不得不说，洋房的高得房率，看着就很有尺度感。

比如建面约128㎡四房，南北通透，南向三开间，双联大阳台，室内还设计了一个储藏间。越秀房产是大型国企，在国内轨交物业开发方面走得比较早，全国10个城市共落地70多个泛TOD项目，其中在广州就开发了星瀚TOD、星航TOD、琶洲南TOD等8个TOD大盘。这个TOD大盘+低容积率+稀缺洋房，能带来新一波热度吗？

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还有两个楼盘位于闲林和三墩北。闲林最近还比较热闹，有老盘新开，也有新盘新开。将要登场的绿城樾鸣春晓园，以其高配产品力，也许能把板块的人气再拉升一个level。

樾鸣春晓园效果图

项目售楼处近期将开放，预计12月中旬开盘。精装限价23100元/㎡，定位是当代年轻人社区范本。樾鸣春晓园位于闲林东路与民聚福路交叉口，跟未珂宸铭府形成对顶角，相距400多米。

总建面约14万平方米，规划了14幢16F高层，住宅层高约3米，4米架空层设置了不同主题，未来将对应不同的社交场景。高级灰外立面，采用桂语系风格。园区内有景观会客厅、林下花园，还规划了露天泳池，室内除了中央空调还配置了全屋地暖、全屋墙纸、洗碗机等。在2万+楼盘中，配置还是相当高端的。主力户型有两种，建面约105㎡三房和建面约125㎡四房，总户数约855户。

随着良睦路的开通，闲林与未来科技城的关系更加紧密，以至于被称为未科南，这样的通达性下，总价200万级更突显其性价比。三墩北的热度一向很高，况且又是断供了将近9个月。目前刚开放了临时展厅的翠语彩虹里，也许会成为下一个被追逐的对象。（三墩北另一个楼盘如澜邸，规划175㎡大户型，定位改善，刚需族可略过）翠语彩虹里由滨江集团和钱江房产联手打造，预计12月中旬首开，精装限价28600元/㎡。

项目规划了6幢20-26层的高层和1幢公租房，共有建面约109㎡三房、建面约129㎡四房和建面约139㎡四房三种户型。目前临时展厅设在景溪北苑的底商，首开6#、7#楼已能看到，共有约200套房源。

项目北面隔着河道和绿化是长深高速和高铁，东面紧挨着越秀星汇悦城，西面隔着吴家坪路是景溪北苑。顺着吴家坪路一直往南，能看到在建中的彩虹轩，直线距离约800米。项目还是地铁盘，距离地铁2号线白洋站直线约600米。

翠语彩虹里（左）和越秀星汇悦城（右）

园区最大的亮点是一楼4米架空，户外有滨江经典的度假风情泳池。

附近景汇幼儿园、嘉绿苑小学景汇校区、景汇中学等教育资源都很近，步行可达。没有大的贴身商业配套，不过4公里范围内，可共享金地广场、永旺梦乐城、城北万象城（在建）等。西湖区+地铁盘，又是滨江配方，会再领风骚吗？

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除了将要上场的这几个楼盘，今年有些已售罄或在售的2万+楼盘，表现也是不错的，比如东湖新城的风荷叠翠府，临平新城的鼎湖未来云城，良渚的星图光年轩，星桥的融耀之城等，购房者已经用脚投了票。

对自住来讲，综合评分高的爆款虽好，但力所能及的范围内适合自己的房子更重要。每个人需求点不一样，最好到现场去看看，根据自己的情况进行选择。

而这几个各有特色的2万+楼盘，恰好都在最近的差异化购房政策实施区域内，在翠语彩虹里的购房群里，除了学区、拼社保，“廊内”也成了高频讨论词汇。不知道差异化购房政策能助他们一臂之力吗？谁能最终拉升2万+楼盘的存在感呢？