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刚刚过去的2022年，杭州楼市依旧是“难”字当头。

去年，杭州新房市场约9万套房源入市，成交规模跌至近5年新低，全年28次触发社保排序，但多集中在申花、奥体、未来科技城等热门板块，冷热分化依旧严重。

与此同时，杭州新政频发意图“松绑”楼市，差异化购房政策、认房不认贷、降低二套首付比例……加上全国层面的信贷、债券、股权三箭齐发，以及疫情防控政策的调整之下，杭州楼市向好的信号已经发出。

回望这一年，杭州楼市在几经起伏之下，依然走出了突破性行情。

全年约9万套房源入市

成交规模跌至近5年新低

据克而瑞数据显示，2022年杭州十区共有约9万套房源入市，同比去年下降30%左右。此外，杭州全年一共推盘515次，参与摇号登记户数约28万户（含重复摇号家庭），相较于去年下降60%。

值得注意的是，去年杭州十区新房最大供应量在11月，差异化购房范围的扩大，叠加11月11日杭州发布的新政：认房不认贷、二套购房首付比例由六成降为四成、房贷利率同步下调，带动了杭州新房市场上升行情。

从供应、成交面积来看，2022年供应1245万方，成交995万方，同比分别下降约22%和50%，成交规模受供应减少及市场转冷影响跌至近5年新低。

与供应、成交面积的下降不同，2022年杭州商品房价格创历史新高，上涨至34933元/㎡。主要原因在于2022年杭州新房市场成交结构集中主城区以及热门板块，改善类的高价、大户型楼盘占比增加，导致了整体成交价格上涨。

另外，克而瑞数据显示，2022年杭州新开盘去化率维持在60%。分区域看，核心去化保持高水平，外围区域降温明显。其中，核心区维持高热，“低存量、高倒挂”为高去化主因，而“近核心、有倒挂”板块去化也尚可，其余多数流摇。

全年29次触发社保排序

2496套房源进入“5年限售”

从中签率来看，2022年杭州新房市场全年平均中签率36%，相比较于2021年的18.52%几乎翻倍。具体来看，2022全年最低发生在4、6月份，其中4月有星潮映象府、海潮望月城等红盘开盘，6月江明月朗园更是开出601套房源，吸引了大量购房者参与。

值得一提的是，位于清波门板块的柳浪东苑，2022年4月份推出了8套房源，吸引了3841组家庭报名登记，中签率仅为0.21%，一举成为去年最难上车的楼盘。

从社保排序来看，据乐居不完全统计，2022全年杭州新房市场共29次摇号触发了社保排序机制，进入“拼社保”环节，其中人才入围人数触发社保排序机制的仅9次。

去年大部分“拼社保”项目集中在申花、奥体、未来科技城、勾庄等热门板块，且多次加推热度不减。其中杭珹未来中心为地铁5号线绿汀路站TOD，全年共开盘8次，就有6次触发社保排序。最高入围门槛则是1月份首开的星潮映象府（SKP），人才拼至E类138个月。

而申花的星瓒颂锦府、杭樾润府，勾庄的月映海棠园、燕语海棠轩，江河汇的江明月朗园等均多次触发社保排序，热度较高。

另外，2022年杭州13次摇号触发“5年限售”（中签率≤10%），合计房源2496套，共涉及6个楼盘，包括星潮映象府、揽奥望座、杭州国际金融中心、杭珹未来中心、古墩彩虹轩，以及热点楼盘映月璟园。

降低二套房首付比例、认房不认贷……

杭州开启楼市松绑之路

2022年3月以来，全国楼市调控不断松绑，杭州也根据实际情况出台了多项房地产新政。

去年5月开始，富阳、临平纷纷加入了差异化购房大军之中，对高层次人才和区级人才家庭，提供优先摇号政策。

6月初，临安加入各区域“流量争夺战”。杭州部分银行临安支行向临安各楼盘发出通知，首套房最低首付2成，二套房首付3成，但需要纯商贷。

进入下半年，“放松限购”成为高频词。先是9月富阳部分区域率先对限购政策进行松绑，取消落户满5年才能买二套的限制，同步推出了人才补贴、团购买房优惠、契税优惠50%等。随后萧山、钱塘、余杭、临平各区纷纷进行调整，放开部分街道的限购政策，以刺激购房需求。

11月11日，杭州推出重磅新政：认房不认贷，二套购房首付比例降至四成，房贷利率同步下调。在这三大政策的带动下，市场回温明显。

12月13日，城西科创大走廊又推出实施差异化购房政策，给予50%的新房房源定向销售给廊内家庭，前提是在廊内缴纳24个月的社保，这对于想上车未科、云城、三墩北等热门板块的廊内家庭是一大利好。

房贷利率方面，今年以来，杭州多次下调房贷利率。2021年杭州首套房贷利率曾一度涨到6.3%，2022年开年首套利率还维持在5.5-5.6%左右，但目前杭州首套利率已降至4.1%。

滨绿稳居销售榜冠亚军

国央企发展提速

据克而瑞数据显示，在房企销售榜单中，滨江、绿城稳居TOP榜冠亚军，华润新晋前三。

面对市场整体下行，滨江依然稳坐头把交椅，逆势打造多个热销项目，实现流量和利润双丰收。去年，杭州商品房销售总金额约4152亿元，滨江近625亿的业绩，相当于贡献了全市15%的销售份额。

绿城去年在杭州总成交金额为207.52亿元，其中勾庄的海棠三子开盘节奏迅速，实现销售套数2368套、销售面积超30万平方米、销售额突破百亿元好成绩。

而作为今年快速崛起的国央企代表，华润以266.78亿元销售额冲入榜单三强。其中仅杭珹未来中心一盘，就贡献流量业绩近百亿，加上与绿城合作打造的杭樾润府、晓月映翠公寓两大热销红盘，带来了46亿的业绩。

此外，在三强房企格局固化的格局上，国央企发展提速，上榜企业数量占比近半，合计金额均超TOP20总业绩的四成。