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土地市场既是房地产的前端市场，也是反映新房市场走向的晴雨表。

前几日，杭州土拍揭示了杭州楼市基本走向：房企拿地更谨慎，没有安全缓冲价格空间地块坚决不拿，结果大家都知道：限价区全部以底价成交，非限价由城投兜底；

如果换个角度扩散思考一下，是不是非摇号热点区域、预期流速慢的土地会被挤下土拍“牌桌”，以后成为开发商和购房者鄙视链上的一环？

比如如今：相对优质的3万＋云城非核心区、勾庄新房都开始走高中签率的路线，再外围的2万+的楼盘流摇、甚至送车位都成了常规操作……

如果按照新房趋势反推土地市场，在主流的高安全型和高流速操盘观念下，这种担忧不无道理。

那这种趋势怎么改变？

房地产在逐渐回归市场化后，第一个遵循的规律就是：供需关系决定市场走向和价格体系。

今年杭州的供应端：结合2024年市级和各区读地手册，略微统计，仅涉宅用地总体量就约1400万方，与2023年包含商业的土拍总量持平；

换句话说：单算住宅供应，2024年土地计划甚至超过去年杭州排名全国唯二的商业+涉宅用地总量的三成，可以想象供应量得是多么大。

而需求端，今年可以判断为杭州近8年来房企购地、购房者买房最谨慎的一年。

在新房流速放缓，房企拿地谨慎，但是又要保证土地有序出让的前提下，土地市场多出低密地块，用产品类型调整供需，非常必要。

特别是近远郊板块，转供过与求的高层，变为需求比较旺盛的低密产品类型，对供需平衡的现实意义巨大。

比如：一块近郊地块容积率由2调到1.5相当于降低了四分一的供应量，再加上低密项目的面积普遍比高层大20-30%，相当于总供应套数缩小了三分之一，而由于低密地块地价上升了20-50%，总的土地出让金并没有多大影响；

而且由于产品稀缺，也容易契合当下改善为主的需求，毕竟城市居民普遍都拥有一个有天有地的低密梦。

就供需角度和目前主流购买力为改善客群，以及产品稀缺带来的流量，可以基本判断低密可以作为短期土地调控的有效工具。

今年出地情况也基本证实了这个情况：一是降容是大势所趋；

仅杭州读地手册48宗，有18宗的容积率低于2.0，占比达到了近38%，这在已往是很难见到的。

其二、纯低密占比维持高位，2022年杭州容积率低于1.5涉宅用地总共有22宗，2023年及今年规划出让地块增加到37宗，多了近60%；

而且限墅令取消后，1.0以下的超低容积率的宅地也会逐渐增加。

那我们看看2024年大致有哪些容积率低于1.5的纯低密地块……

主城区核心是低密地块的准绝缘体，每年供应量都屈指可数，比如说当年的江南里、宜和园合院，2023年的小河云庄，哪一个不是当时的购买热点？

那么，今年主城中心有哪些期待，已出让地块中有即将首开的霞映锦绣里、上城金茂府。

▲霞映锦绣里公示效果图

霞映锦绣里就是原民生药厂三块住宅之一，位于湖墅板块，与大悦城隔河相望，容积率1.3，为洋房+叠墅产品组合，全盘限价6.51万/㎡，其中洋房户型面积约195方-265方，叠墅约285方-325方。

▲霞映锦绣里公示效果图

上城金茂府项目为丁桥桃花湖板块唯一纯低密叠墅项目，位于桃花湖西面，桃境满园里东面，离丁桥天街约400米。

容积率仅1.1，规划了16幢4F的上下双叠排，总户数是156户，户型面积192-278㎡，限价4.76万元/㎡，门槛套均约910万+。

▲善贤低密地块位置示意图｜制图：王曙辉

收录在《2024年杭州读地手册》待拍地块有善贤地块，位于沈半路，城北体育公园上塘河以北，是地铁3、5号线上盖项目，容积率1.2，比上城金茂府略高，总建筑面积约3.2万方，可以做叠墅项目；

该板块近几年无商品房土地出让，参考棠前文栖府高层4.78万，颂映传麒府高层限价和霞映锦绣里低密之间系数大约在1.2之间，善贤限价约在5.1-5.6之间；

如果把起步总价控制在1000万以内，稀缺的产品类型还是有热度和市场的。

待售的还有安樾杭璟府，即将在5月开盘的，项目容积率仅1.4，户型面积190-280㎡，限价43960/㎡ ，主打双面环河，一线大运河景观。

还有位于打铁关地铁站附近，去年9月出让的滨海悦融文晖低密商住地块，容积率不到1.2，限价6.39万，妥妥的城中心低密住宅！

迟迟未能面市，也是值得期待的位置和产品类型。

西湖区是主城低密类项目供应的重点区域，今年上榜西湖读地手册低密重点是龙坞和双浦板块；

▲龙坞地块地块位置示意图｜制图：王曙辉

龙坞地块位在售的月陇云岚、溪映听庐项目北面，总建筑面积仅3.12万方，容积率1.1，体量远小于上述两盘， 容积率持平，是龙坞最近2年第四个叠墅项目地块。

▲双浦车辆段控规和效果图

另一个是双浦车辆段涉宅混合地块。

▲双浦车辆段地块位置示意图｜制图：王曙辉

按照控规地块包含住宅、公园、公共服务中心和体量不小的文化服务与商业设施，地铁6号线双浦上盖+配套的叠墅项目，如果限价在4万内，加上西湖区划和产品类型差异化，确实挺香的。

目前西湖区在售的低密项目有小和山板块的映宸里；容积率1.5，高层+叠墅的高低配形式，叠墅户型面积198-224㎡。

龙坞两兄弟：背靠茶山的月陇云岚即将加推建面约210-348㎡茶陇叠院；

溪映听庐目前在售户型面积段约200-260㎡。

▲闲林低密地块位置示意图｜制图：王曙辉

余杭区三宗，一是，闲林流拍的容积率0.8低密地块今年还是有望再次上架。

地块与咏溪云庐仅运溪路一路之隔，尽管有本身有地形、土方等因素制约；

但同时也是“禁墅令”取消后，杭州第一个容积率低于1.0的稀缺纯排屋类地块，不失为一块可操作的地块，看后续具体指标如何调整了。

▲良渚低密地块位置示意图｜制图：王曙辉

二是，良渚总建筑面积超8.8万方，容积率1.2的低密地块，位于莫干山路疏港路交叉口北面。

周边河道纵横，环境优势明显，且步行可达浙一医院良渚分院，永旺梦乐城等商业配套也都不远。

▲云城低密地块位置示意图｜制图：王曙辉

三是，原仓前车辆段上盖地块，容积率1.3，作为双铁上盖的19号线苕溪站旁，超大型综合性未来社区用地，离云城核心约4公里的距离，确实适合打造离尘不离城，且对周边配套成熟抗性不算太大的低密地块。

目前余杭区是杭州容积率1.2的低密叠墅的集中供应板块，云檐里、和悦清晖园、曜珹里、咏溪云庐，以及瓶窑的溪揽星院，都做了四层叠墅；

目前在售面积段分别是144-179㎡，约190-240m²，140-186㎡，200-300㎡，140-180㎡。

在售低密项目还有闲湖城琥珀湾纯排屋项目，户型面积248-288㎡；以及容积率1.5的7层洋房项目和著薇棠轩，户型面积约107-139㎡；

瓶窑雲溪里还是现房销售，在售户型面积段为255-352㎡的法式排屋。

上了《2024年萧山读地手册》的纯低密地块就两块，分别是闻堰和临浦；

▲闻堰地块位置示意图｜制图：王曙辉

闻堰地块位于地铁4号线南延浦炬街站约200米，一站浦沿，三站钱新，五站滨江宝龙，且地块背河面山，离江边仅约600米，确实符合低密的景观底蕴，而且作为1.3的叠墅项目8.7万方并不算小。

▲临浦低密用地位置示意图｜制图：王曙辉

可规划排屋、合院产品的临浦地块容积率1.01，总体量有19.5万方，如果套均200㎡，可以做1000户，很夸张了，相当于把当地地缘性高端改善需求，全部容纳。

钱塘区三大板块金沙湖、东部湾新城和江海新城今年都有低密宅地出让计划：

金沙湖是今年1月底驭远拍得的沿河项目，容积率1.2，仅规划了36套叠墅，户型面积约286-364㎡。

不限价地块，但大概率套均门槛也要超1200万了。

▲下沙低密用地位置示意图｜制图：王曙辉

下沙东部湾新城板块，钱塘江旁三兄弟地块已经挂牌，计划将于5月14日土拍，容积率1.01，特别是南面地块为一线江景地块，三合一的总建筑面积约9.8万㎡，可打造为排屋、合院纯低密项目。

▲大江东低密用地位置示意图｜制图：王曙辉

大江东江海之城两宗，一宗在河庄，位于江东大道与河庄路交界。

西北面一个路口就是杭州高级中学钱塘学校，东南面距离地铁8号线河庄站约1公里，出让面积51亩，容积率（拟）1.0-1.5。

另一宗在星央悦府西边隔河相望的沿河地块，容积率（拟）1.0-1.5，非常适合打造河景低密项目，大江东的高层供应太充足了，希望这两块地都能以1.0排屋合院低密容积率上架。

临平一共有四块容积率低于1.5的地块；

▲乔司车辆段/前湾地块位置示意图｜制图：王曙辉

前湾综合体地块在地铁9号线翁梅站西边，紧邻地铁和商业综合体泽怀广场，周边有杭高临平校区、临平第一中学、杭高附属启明学校、文正小学等多所学校，教育资源非常丰富。

容积率1.0-2.4商住+高低配组合。

18号线乔司车辆段用地面积504亩，容积率1.0-1.6可做洋房+叠墅产品，规划中的地铁18号线文正街站距地块最近约500米，同时还有留石高架、星河南路等主干道在侧。

周边有信达外国语学校、临平第一中学、天长世纪小学等教育资源。

▲五洲路北地块位置示意图｜制图：王曙辉

五洲路北项目，用地面积约19.2亩，容积率1.4，可以规划三叠墅。

地块南侧紧邻主干道五洲路，东侧有杭城重要交通干线望梅高架路，北侧汇聚了吴昌硕实验学校等教育资源，还有百联奥特莱斯、超山风景名胜区等商业和景观资源。

目前在售的有临平核心位置的稀缺现房项目理想臻品合院，户型面积约250-545㎡；

还有乔司纯叠墅地铁盘—春曼雅庐，容积率1.3，为5F叠墅＋6-7F洋房组合，户型面积176-270㎡。

乔安路一路之隔的沁东润府，容积率同样是1.3，是两叠、三叠组成的纯叠墅项目，户型面积245-249㎡。

未售的有临平山南麓的临平老城理想新低密项目—山和院，容积率1.1，产品类型为排屋、叠墅，约197套。

▲临安低密用地位置示意图｜制图：王曙辉

临安36块上榜地块虽然明确容积率的没有一块是低密的，但考虑到青山湖科技城和滨湖新城已经是高层新房、二手房供应满灌的重点区域，其中8块待定地块低密的可能性都非常大。

目前在售的低密项目有青山湖科技城大盘春山明月台树新品主团，户型面积约155-185㎡的四层叠墅，毛坯新品318万起，精装370万起。 

▲富阳低密用地位置示意图｜制图：王曙辉

富阳确定纯低密的两宗地块全部坐落于黄公望森林公园旁侧，周边分布首创奥特莱斯、富春山居高尔夫度假村等，与杭州亚运水上运动中心隔江相望。

土地面积合计超300亩，容积率仅为0.7。

地块所在的东洲板块，因其融杭的地缘优势和得天独厚的山水人文景观，向来是富阳乃至杭州知名的低密住区。

地块与山水为邻，可打造山水皆宜的全能型低密品质住宅。

以上就是今年潜在的纯低密地块和在售将售项目，盘点一下，总数竟有约46个！说一句：2024年是杭州叠墅类产品大年也不为过。

而这些近远郊地块也给单一的供过于求的高层市场，带来一些不同需求的曙光，盯牢这些土地，“有天有地”的别墅梦想可以照进现实了。

产品卷上天的杭州，是不是也希望低密卷出天！

来源/杭州房叔