正文

核心提要：

一、3个不变趋势

二、3个显著变化特征

三、展望：熊市趋势将延续

上半年已经过去，浙江土地市场有什么新的特征，好地研究院从“变”与“不变”的角度，对这半年进行梳理。如果一定要用两句话来概括，就是：1、熊市下降趋势还在继续；2降低地价，以价换量，有一定效果。

01  3个不变趋势

1、延续成交规模萎缩的趋势：全省涉宅地出让金同比下降37%，为七年来最低。

据好地研究院统计，今年上半年全省涉宅地总出让金仅1889.9亿元，同比下降37.0%。按照去年全年5290.4亿元计算，上半年仅完成35.7%。

若剔除城投拿地部分，上半年市场化房企拿地额1544.5亿元，同比下降28.2%。

值得注意的是，这是在去年大幅缩量后的，若对比2021年市场同期高点（5459.1亿元），下降幅度达65.4%。

仅仅按照上半年进行排序的话，1890亿元的出让金，为2017年以来最低值。

2017年是这波牛市第一年，17年上半年全省土地成交金额为2170亿元，这就意味着，今年跌破了牛市的突破口，往牛市前的半年1000多亿的水平靠拢。

分城市来看，全省仅绍兴、衢州、舟山同比上升；杭州下降达432.7亿元，降幅达31.1%；宁波下降364.3亿元，降幅63.3%。若对比2021年同期，有8个城市降幅超过七成，最小的湖州降幅也达36.9%。

2、投资继续聚焦杭州：杭州占比呈现持续提升趋势

在弱势行情下，房企热涌杭州，持续出现几十家房企（含马甲）争抢一宗利润率不到5%的地块，甚至1宗地块的冻结保证金金额就达到上半年全省出让金的1/3。

从市场化房企（不含城投类）拿地来看，全省拿地额1544.5亿元，杭州十区为905.9亿元，占比达到58.7%，相比去年同期的54.9%继续上升，而2021年同期仅30.6%。

3、强者恒强弱者恒弱的“一九”行情继续：非核心区域总体仍呈现下行趋势

以典型地块对比来看，当前地价走势总体呈现两类格局：

①上涨/持平/反弹型。主要在杭州的核心板块和高预期成长型板块。

核心板块典型如钱江世纪城、未来科技城，由于新房的热销，房企当前为拿地压缩利润推动地价小幅上涨；

高预期成长性板块如萧山宁围、临平乔司，区位优势的成长性及充分的利润空间，推动地价上行。

此外，在三四线城市核心区块，也小部分出现地价反弹，典型如丽水莲都、台州玉环和仙居，但相比市场高点，一般仍有至少10%-25%以上的回落。

②继续下探型。这是浙江大部分城市地价趋势，即使是当前出现较高溢价的地块，实际也是由于起价下降。

从典型的嘉兴国商区、绍兴嵊州城东、温州瑞安江滨等板块，即使出现高溢价，实际地价较去年同期10%-20%的下行，相比2021年同期，普遍跌幅在30-40%。

典型板块今年地价与此前对比

02  3个显著变化特征

1、降地价，刺激土拍竞争有所复苏

今年供地中，为保障地块出让，起价下调是较为普遍的动作。预留更大房地价差空间，以此提升市场关注度，这一点，在绍兴、嘉兴等拍出高溢价地块中表现尤为明显。而相对特殊的是杭州核心板块有提价动作。

普遍没有限价红利的城市，如丽水莲都区、温州瑞安、金华婺城等区域，平均起价较去年同期下调约15%；部分受地块属性调整，甚至下调30%。

在这样的背景下，土拍市场竞争明显复苏，从溢价率上可见一斑——

全省来看，上半年涉宅地平均溢价率8.27%，同比上升3个百分点，环比上升5个百分点，扭转了2021年下半年以来持续下行的趋势。

即使含杭甬两个集中供地城市，其他9城的表现也较为一致。较为典型的绍兴，今年平均溢价率达到10.6%，去年同期仅4.3%；金华达12.1%，去年仅1.6%。

于此可见，好地研究院近年来多次建议有关政府部门，按照市场化推地的思路，地价取决于需求而不是按成本决定，在一些政府降低起拍价的务实态度下，以价换量取得了明显的效果。

2、部分品牌房企抄底杭甬之外的三四线城市

整体供地量的缩减（同比下降37.0%）下，从市场化房企来看，全省拿地总额1544.5亿元，同比下降28.2%。

考虑到杭甬集中供地在推地次数上的调整，剔除这个因素，市场化房企在杭州与宁波之外的其他地区的拿地总额520.1亿元，仅同比下降3.2%，基本与去年持平。

同时，上半年也不乏一些企业外拓、深耕，体现出新的投资动向。

典型如华润补仓金华义乌；厦门建发，去年聚焦杭甬，今年4月首入丽水莲都，6月首入嘉兴桐乡，同月高溢价抢下台州椒江地块；绿城也分别以23.4%、20.4%的溢价补仓嘉兴经开区、台州临海老城区；浙江交控补仓嘉兴市区、舟山市区；建杭首入绍兴、苏州弘元首入衢州开化……

从好地大数据来看，以建发、华润为代表的国央企，上半年在杭甬外拿地额达到154.5亿元，逆势增长27.2%。

说明非核心城市降低地价之后，少数地块已经具一定的投资价值。

3、城投托底金额大幅回落

去年，全省城投在各地的拿地总额2290亿元创下新高，占比达到43.3%，比2021年增长了32.4个百分点，其中上半年达到848.8亿元，占比28.3%，同比增长259%

今年上半年城投拿地总额仅345.4亿元，同比下降59.3%，与2021年同期相比也仅上升90亿元；

2021年是楼市高位回落、跌幅最大的一年，大量地卖不出去，只好让城投临时“救主”，今年在相关政策与城投自身实力的双重制约下，城投拿地金额和比例出现大幅下降。

03  展望：熊市趋势将延续

综合以上特征梳理，浙江土地市场仍然呈现规模缩量、地价下行、市场分化的熊市下降趋势。

同时，尤其值得关注的是，在整体出让金同比下降37%、创7年新低的背景下，城投占比大幅回落更反映出其托底能力下降，若新房销售速度进一步下降，市场形势恶化，市场化房企投资信心下降，整体市场规模还将大幅萎缩、土拍市场还将进一步承压。

要扭转市场下滑的趋势，最重要的是需要增强民众对楼市的信心；而且，大部分城市需要较长的时间来消化库存。当然，强有力的政策刺激也会在短期起到比较明显的效果。