《一场酝酿中的中介变革》之财富置业_新浪乐居

2014年，对于整个房地产行业来说都是不平凡的。在杭州这个城市，限购的局部放开打响了“救市”政策的第一枪，随后，各种政策接踵而来。这一系列的调整不管是对于新房还是二手房市场来说，都是利好的消息。而对于和二手房市场有最直接接触的中介行业，这些种种对他们又有什么样的影响呢？

让我们一起去听听财富置业总经理袁显庆先生怎么说。

市场逐渐转好一二手联动发展

年末了，总是不可避免地会问问去年的一个市场情况。我们也不免俗，来问问袁显庆先生的看法。

去年的政策多，这一点是所有经纪从业者都有所体会的，不过还好，这些政策对整个市场都是起到积极作用的。这个从数据上会有很直观的体现，从2014年7月份开始，二手房、一手房成交量都上升的非常快。二手房从1500到1800，后面到2000、2500，最后年底到3000了，是一个非常明显的上升曲线。一手房也是一样，从7、8月份就开始翻倍了，到11月、12月份基本上一个月1万多套，这个量在前几年是没有体现的。

虽然财富置业之前主要侧重于一手房这一块，但这并不表示忽略了二手房。袁显庆告诉我们，财富置业本意还是从事二手房买卖和租赁的，所以他们也一直在关注着二手房，他们最终还是希望把这两个市场都结合起来。

至于一手房代理其实更像是一种转型期的生存方式，因为在过去三四年，杭州二手房成交量非常低，这个成交量不足以支撑这么多的中介公司和经纪人。恰恰在那个时间点，开发商也需要有人来替他卖房，于是中介和开发商达成了合作。站在公司和经纪人的角度来说，这是保障生存的需要。

乐居二手房：我们都知道，14年对房地产行业来说，其实可以说是一个多事之秋。因为从限购限贷取消之后，再到后面央行的降息，这么多政策执行下来，对二手房市场肯定有很大的影响，您是如何看待这些影响呢？

袁显庆：2014年7月份开始放开限购，对我们来说2014年更大的是在限购限贷的双限下。从7月份部分放开限购开始整个市场就开始启动了，包括后面的降息，我觉得对于杭州二手房市场都是利好。如果看数据的话，从14年7月份开始，二手房、一手房成交量上来的比较快。二手房从1500到1600、1700、1800，后面到2000、2500，年底到3000了，是一个上升曲线。一手房也是一样，从7、8月份就开始翻倍了，到11月、12月份基本上一个月1万多套，这个量在前面都是没有体现出来的。所以这些政策的放开，对于一二手房产市场都是有促进作用的。

乐居二手房：财富置业是如何来应对这个变化的呢？

袁显庆：我们这两年在一手房放的精力多一点。从7、8月份开始我们也在看二手房，其实最开始我们的本意还是做二手房买卖和租赁这块，所以7、8月份代理一手房的同时，对于二手房的成交单数公司还是有任务要求的，最终的想法还是要把这两个市场都抓起来，因为整个市场量到了一定程度了，都值得我们去做。

乐居二手房：您提到财富更偏向于一手房代理，其实我们看财富的发展，是一二手联动，我觉得这也是财富本身是一个市场转型的生存法则，可以这样理解吗？

袁显庆：这个说法跟我们的想法比较像。因为在过去三四年杭州二手房成交量非常低，这个成交量不足以支撑杭州这么多中介公司，包括经纪人的生存。这当中对于开发商来说也是一样，在这几年卖房比较难，在合适的时机双方都找到了共同点，对我们来说一个是要维护公司的基本生存和利润，对经纪人来说要维护他的基本生存。所以在过去的两年一手房投入更多一些，所以这两年我们一手比重多一些。

利好政策或将持续传统中介面临转型

2014年的利好政策一直延续到了2015年的年初，袁显庆也相信，在2015年不管是一手房还是二手房，可能都会延续14年后半年的市场情况。

对于一手房来说，即使是在2015年整个市场环境转好的情况下，但目前库存比较高，所以开发商的压力还是比较大的。

对于二手房市场来说，前几年积存下来的一些需求会爆发出来的，另外还有一些改善型需求应该也会在2015年被释放。

不过，说到大的生存环境，袁显庆提到了电商的冲击，以Q房网为例，率先薪资进行改革，由线上往线下发展，这样的生存环境对于传统的中介公司来说，或许会是一个挑战，传统中介公司必须实现自我的转型与突破，但怎么样去转型就得看各家公司的定位了。

乐居二手房：您对接下来行业大环境有怎么样的判断呢？

袁显庆：讲市场环境无非看数据量，目前里看一个是政策上的导向，可能问题不会特别大，因为在2015年目前来说这个政策会延续下去，不会有太多对房产不利的政策出来。所以我们的理解，在2015年不管是一手房还是二手房，可能都会延续14年后半年的情况，所以从市场成交量和政策面来看没有太大的问题。

聊到大的生存环境，现在最大的可能一个是来自于我们讲的电商冲击，比如说我们讲的Q房网，也在全国布局，或者薪酬改革，都是来自于线上往线下的统计。这个环境对于传统的中介公司来说，可能要面临一个转型和突破，不能按老的方式去做，按老的方式去做可能会碰到问题。我们的理解，对于未来的中介市场，也一定一样，它应该符合丛林法则，你可能有比较大的大象或者老虎，也一定会有比较小的比如说野兔等等小动物，要看各个公司的定位。

乐居二手房：您对2015年二手房买卖或者租赁市场的预估计，大概会是什么样的情况呢？

袁显庆：总的来说，可能会延续2014年的市场情况。对于一手房来说，目前库存比较高，所以开发商的压力还是有的，有些盘可能也卖得比较好，但大部分盘的压力比较大。所以在2015年整个市场环境转好的情况下，当然房子可能会更好卖一些，当然量也比较大。对于二手房市场来说也一样，前几年积存下来的一些需求会爆发出来的，除了本身的刚需。另外是限购限贷政策放开之后，还有一些改善型需求应该会在2015年释放出来。所以我个人来看，2015年一手、二手房的情况应该一直会延续下去，如果有更好的利好政策，可能会比现在更好一点。

变革是经纪人社会地位提升的需要

提到了薪资变革，就不得不问问财富置业会做出怎么样的改变。袁显庆告诉我们，财富置业肯定会有所调整，但具体的情况还没有定案，不过可以透露一点，跟其它同行的比例或者标准相差应该不会太大。

薪资变革很多人强调的都是公司让利，这一点财富置业也不否认，确实，公司需要释放一部分的利润出来，但在这里，袁显庆认为最重要的是激发经纪人的自发性。经纪人只有自发自主地去提升自己的专业素养与服务水平，才能得到客户的认可与尊重。而现在社会上对于经纪人这个职业褒贬不一，一方面或许是自身的专业素质不过关，另一方面则是客户的认可度不够。而提升专业素养，更好地服务客户，一定也能让经纪人的社会地位更上一步。

其次是改善经纪人的生存和生活环境。如果一个经纪人连基本的生活都成问题，那他拿什么来提升专业素养呢？

最后该提到才是公司释放利润，或许有人会说这是基础，但这并不是中介变革希望达到的目的，无论怎么变，中介公司最终的希望都是更好的服务客户。

乐居二手房：刚刚提到薪酬改革，我们也知道，15年虽然刚刚开始，但整个杭州的中介改革还是蛮明显的，从14年末的盛世管家合伙人制度到15年年初其它中介公司提出来的制度。财富置业有没有进行相应的调整，或者以怎么样的形式呈现在我们面前？

袁显庆：薪酬改革目前在行业内的人都比较在意，特别是经纪人也比较在意，这块东西是不可避免的。目前为止很多公司已经调好了，我们还没有调好。并不是说不调，我们觉得还是要调的，现在做下去更大的东西要让经纪人去做，首先让经纪人有自发性，另外要给到更高的薪水来改善他们的生存和生活环境，第三公司要释放利润，所以我们的想法是要调。我们自己觉得这个是相对敏感和谨慎的东西，所以我们一直在做一些方案，应该在月底月初这个方案可以做出来，跟其它同行的比例或者标准相差应该不会太大。

乐居二手房：这么大的变革，对杭州二手房市场肯定有影响。您觉得这个变革对于杭州二手房的意义在哪里？

袁显庆：分几块，一个是对经纪人来说，目前经纪人在社会上的认可度不高，认可度不高有几个方面组成的：一个是自身在服务当中自己的水平，包括自己本身的素质可能有一些问题。第二个是在房东和客户对于经纪人认可度不高。所以改革下来，首先对经纪人的素质有所提升，我刚刚也提到，第一个是自制力，经纪人不是我去管控你，或者要你做什么，而是你要对自己的行为负责，因为你会拿到更多的收入，所以对经纪人自身的服务和买卖双方的服务。所以在这当中，买房和卖房以及经纪人方面都会有很大的改善。第二从经纪人本身来说，他的素质会提高，因为我们这几年在招人方面碰到很多问题，各个公司都非常缺人，大家不愿意从事这个行业，为什么呢？一个是比较辛苦，可能早上9点到晚上9点。第二这几年形势不是特别好，也没有特别好的收入。所以愿意进来的一些人，比如我们招大学生，可能他们就会有一定的想法，就不一定来。等到你把买卖双方服务做好，自己在这上面能够得到更多报酬的时候，我想整个行业在老百姓心目中的地位，和要进入这个行业人的地位就会不一样。所以整个经纪人的更新或者说整个经纪人的素质提高，应该也会有一个比较好的帮助。这些东西都提高之后，我觉得整个杭州二手房可能会更加规范，也会更加体现出作为二手房中介公司追求的服务。大概是这几方面，对市场有促进的作用。